Promulguée le 26 novembre 2025, après une décision du Conseil constitutionnel du 20 novembre 2025 ayant censuré plus d’un tiers de ses dispositions, la loi entend répondre aux difficultés que traverse le secteur du logement. Par une mosaïque de mesures diverses, la loi opère des changements importants et confirme le caractère désormais résolument dérogatoire du droit de l’urbanisme.
La forte limitation du droit au recours des tiers
La nouvelle loi (article 26) prévoit trois mesures pour limiter le recours des tiers :
- Cristallisation des moyens contentieux dans un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours (article L. 600-2 du code de l’urbanisme). Désormais, l’auteur d’un recours en annulation contre une autorisation d’urbanisme ne peut plus invoquer de nouveaux motifs de refus après l’expiration d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours. Ce dispositif vient ainsi renforcer les dispositions de l’article R. 600-5, devenues obsolètes, aux termes desquelles : « les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. » Le nouvel article L. 600-2 du code de l’urbanisme est d’ores et déjà entré en vigueur puisqu’il est applicable aux recours enregistrés au greffe après la publication de la loi.
- Lorsqu’un référé suspension est dirigé contre une décision de refus d’un permis, la condition d’urgence est présumée satisfaite (article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme), ce qui vient à l’opposé de la jurisprudence administrative à ce titre (qui ne retenait jusqu’alors que très rarement l’urgence à suspendre une décision refusant de délivrer un permis). Ce nouvel article est applicable aux référés introduits à compter de la publication de la loi.
- Le délai d’introduction d’un recours administratif à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme est désormais d’un mois (au lieu de deux mois jusqu’alors). Le délai de recours contentieux n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours administratif (prorogation qui était jusqu’alors la norme, conformément aux principes du contentieux administratif) (article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme).
Le régime des autorisations d’urbanisme
La nouvelle loi comporte trois principales mesures à ce titre (articles 23, 24 et 25 de la loi) :
- Cristallisation des règles d’urbanisme applicables à la date de délivrance de l’autorisation initiale pour l’examen d’une demande d’un permis modificatif, et ce pendant une durée de trois ans à compter de l’autorisation initiale. Cette mesure s’applique pour les permis de construire (article L. 431-6 du code de l’urbanisme) et les permis d’aménager (article L. 441-5 du code de l’urbanisme) en cours de validité, si les travaux initialement autorisés ne sont pas achevés. La déclaration préalable modificative n’est pas concernée. Durant cette période de trois ans, une demande modificative ne peut être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial, sous la seule réserve de celles qui ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques. La jurisprudence administrative jusqu’alors applicable ne trouvera donc plus à s’appliquer (CE, 26 juillet 1982, Le Roy, n° 23604, au Recueil : la méconnaissance, par le permis modificatif, des règles intervenues après la délivrance du permis initiale n’empêche pas sa délivrance dès lors qu’il ne porte pas à la nouvelle réglementation une atteinte supplémentaire par rapport à celle résultant du permis initial) ;
- Le délai d’enlèvement des constructions autorisées par un permis précaire devient prorogeable (article L. 433-1 et -2 du code de l’urbanisme). La demande de prolongation est instruite dans les mêmes conditions que le permis initial. Un nouveau délai indiquant la date d’expiration de l’autorisation doit être fixé ;
- Possibilité de délivrer un permis précaire pour répondre aux besoins de logement ou de transport des personnes participant aux chantiers de construction des réacteurs. Pour rappel, un permis précaire peut, à titre exceptionnel, être accordé pour des constructions non conformes à la réglementation d’urbanisme mais qui répondent à une nécessité caractérisée et ne dérogent pas de manière disproportionnée aux règles d’urbanisme applicables (article L. 433-1 du code de l’urbanisme ; CE, 18 février 2015, Association de valorisation du quartier Paris Maillot Dauphine et autres, n° 385959, aux Tables). Désormais, le préfet, qui délivre les autorisations en matière d’installations nucléaires, est compétent pour délivrer ces permis. Il doit recueillir l’accord préalable du maire de la commune concernée. L’arrêté de permis fixe le délai à l’expiration duquel le terrain doit être remis dans son état initial (sans dépasser vingt ans). Cet article vient ainsi compléter la loi dite « Nouveau nucléaire » du 22 juin 2023.
NB : dans le silence de la loi, ces dispositions s’appliquent depuis le 28 novembre 2025 et aux instructions en cours à cette date.
L’élargissement de l’arsenal des mesures contre les travaux irréguliers
Pour mémoire, en cas d’infraction d’urbanisme, le maire peut, dans le cadre d’une procédure contradictoire, mettre en demeure le contrevenant de procéder, le cas échéant sous astreinte, soit à une régularisation administrative, soit à une mise en conformité des travaux pouvant aller jusqu’à leur démolition (article L. 481-1 du code de l’urbanisme, CE, 23 décembre 2022, Commune de Villeneuve-lès-Maguelone, n° 463331, au Recueil).
Pour rendre la mise en demeure plus « crédible », la nouvelle loi (article 26) :
- Créé une amende administrative d’un montant maximal de 30 000 €. Celle-ci peut être infligée dès le stade de la mise en demeure (art. L. 481-1, I) ou lorsque l’intéressé n’a pas satisfait aux obligations prescrites par la mise en demeure dans le délai qui lui était imparti (art. L. 481-1, III quater) ;
- Rehausse de 500 € à 1 000 € par jour de retard le montant journalier de l’astreinte qui peut accompagner la mise en demeure ou être prononcée, après avoir recueilli les observations de l’intéressé, après l’expiration du délai d’exécution qu’elle prévoit (article L. 481-1, III al. 1er) ;
- Porte le plafond de cette astreinte de 25 000 € à 100 000 € (art. L. 481-1, III al. 4) ;
- Élargit le champ de la procédure accélérée de démolition d’office au bénéfice des maires ruraux : la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a ouvert au maire la possibilité de procéder à une démolition d’office, aux frais de l’intéressé, après y avoir été autorisé par un jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Jusqu’ici cette procédure n’était mobilisable que pour des installations présentant un risque certain pour la sécurité ou pour la santé. Désormais, la procédure le devient pour les installations non conformes situées « en dehors des zones urbaines » (art. L. 481-1, IV al. 3) ;
- Introduit un pouvoir de substitution du préfet, en cas de carence du maire (art. L. 481-1, III ter). Dans ce cas, les sommes sont recouvrées au bénéfice de l’État, dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux recettes de l’État ;
- Supprime le caractère suspensif de l’opposition, devant le juge administratif, à l’état exécutoire pris en application de l’amende ou de l’astreinte ordonnée (art. L. 481-1, III bis), par exception à l’article L. 1617-5 du code général des collectivités territoriales.
Les mesures destinées à favoriser la réalisation de logements (création, transformation, surélévation, réfection ou changement de destination)
L’article L. 152-6 du code de l’urbanisme prévoit la possibilité d’octroyer, au cas par cas, des dérogations à certaines règles de PLU dans le but de faciliter la production de logements, en tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation.
La nouvelle loi (article 9) étend à l’ensemble du territoire le bénéfice de ces dérogations, jusqu’alors réservé aux seules zones tendues. Ces dérogations portent sur :
- La hauteur maximale et le gabarit, dans la limite du faîtage de la construction contiguë, pour les constructions destinées principalement à l’habitation, dans le respect d’un objectif de mixité sociale ;
- L’ensemble du règlement lorsqu’il s’agit de faciliter la création ou l’agrandissement de logements par surélévation de bâtiments. La loi étend ainsi cette dérogation jusqu’alors limitée à la densité et aux obligations en matière de création de stationnement. En outre, elle supprime l’objectif de mixité sociale ;
- La densité, les obligations de création d’aires de stationnement et de parts de logements de différentes catégories dans les programmes de logements, dans la limite d’une majoration de 30 % du gabarit d’un immeuble existant, uniquement dans les cas de transformation de bâtiment existant en bâtiment d’habitation ;
- La création d’aires de stationnement pour les logements, lorsqu’ils sont desservis par les transports en commun, dans un périmètre que la loi porte à 800 mètres (au lieu de 500) d’une gare ou station de transport ;
- Le retrait des bâtiments entre les limites séparatives des parcelles, dans le respect d’un objectif de mixité sociale ;
- Une dérogation supplémentaire de 15 % des règles relatives au gabarit (dans la limite d’un dépassement total plafonné à 50 %) pour les constructions contribuant à la qualité du cadre de vie, par la création d’espaces extérieurs en continuité des habitations.
En outre, la loi (articles 20 et 21) ajoute deux nouvelles possibilités de dérogation aux obligations de création d’aires de stationnement :
- La première concerne les travaux de transformation ou d’amélioration effectués sur des logements existants qui n’entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire supérieure à 30 % de la surface existante ;
- La seconde vise à faciliter les opérations de réhabilitation d’immeubles en centre-ville, en permettant à la collectivité de déroger à l’obligation de création de places de stationnement par une délibération motivée. Contrairement aux autres dérogations, l’octroi de celle-ci ne relève pas de l’autorité qui délivre les autorisations d’urbanisme mais de l’organe délibérant compétent.
Une autre mesure importante (article 9) concerne les surélévations et transformations limitées de constructions régulièrement édifiées qui ne seraient plus conformes aux règles d’implantation. L’autorisation d’urbanisme ne peut pas être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur des constructions (article L. 111-35 du code de l’urbanisme). Contrairement aux dérogations prévues par l’article L. 152-6, cette mesure ne vise pas spécifiquement les logements. Cette disposition a été adoptée dans un contexte de raréfaction du foncier disponible pour surmonter une interprétation restrictive de la jurisprudence Sekler (CE, 27 mai 1988, n° 79530, au Recueil : des travaux sur une construction initialement régulière, mais devenue non conforme à la suite de la modification des règles d’urbanisme applicables, peuvent être autorisés dès lors qu’ils n’aggravent pas l’irrégularité ou sont étrangers à la règle méconnue).
Enfin, et sans viser l’exhaustivité, la loi (article 9) instaure une nouvelle possibilité de dérogation dédiée au logement étudiant. Sur décision motivée, le maire peut désormais déroger aux règles du PLU ou du document en tenant lieu pour permettre la réalisation d’opérations de logements destinés spécifiquement à leur usage. Cette dérogation n’est possible que dans les zones urbaines et les zones à urbaniser.
La modification des procédures de planification
La nouvelle loi (article 1er) modifie les procédures de planification pour réduire les délais et les coûts. Au titre des principales mesures :
- Réduction des procédures d’évolution du PLU avec la suppression de la révision allégée et la modification simplifiée sans enquête publique. Désormais, le choix se portera soit sur la révision générale, soit sur la modification (mais cette dernière devient une procédure à géométrie variable, ne comportant plus nécessairement une enquête publique, sur le modèle de l’ancienne procédure de modification simplifiée…). Étant également précisé que les procédures de mise en compatibilité et les procédures intégrées sont maintenues ;
- Possibilité, dans le cadre des procédures d’élaboration et de révision des documents d’urbanisme, de substituer à l’enquête publique la participation du public par voie électronique (PPVE) prévue à l’article L. 123-19 du code de l’environnement. Cette mesure a pour but d’accélérer la procédure en supprimant des délais préparatoires d’une enquête publique (en particulier pour la désignation du commissaire enquêteur) et ceux liés à la restitution des résultats de l’enquête (dans les 30 jours). Étant précisé que lorsque le projet d’évolution du PLU est soumis à évaluation environnementale, la PPVE et l’enquête publique sont obligatoires ;
- Le recours obligatoire à une évaluation environnementale est (un peu) clarifié. Ainsi, ne sont pas soumises à une évaluation environnementale les procédures de modification d’un plan local d’urbanisme ayant pour seul objet la rectification d’une erreur matérielle et la réduction de la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser ;
- La loi (article 3) permet de fusionner dans un même document d’urbanisme le SCOT et le PLUi dès lors qu’ils recouvrent exactement le même périmètre. Le document d’urbanisme unique (DUU) valant SCOT et PLUi emprunte à ces deux documents. Il a, à la fois, les effets d’un SCOT et ceux d’un PLUi (article L. 146-1). Cette mesure a pour but de réduire les coûts tout en améliorant la cohérence entre ces documents.
NB : Ces modifications procédurales entreront en vigueur le 26 mai 2026, soit 6 mois après la promulgation de la loi et ne s’appliquent pas aux procédures d’évolution des PLU et des SCOT en cours, qui seront donc menées à terme selon les anciennes modalités.
Le pouvoir d’opposition du maire lorsque l’État est compétent
La loi (article 9) renforce le pouvoir d’opposition du maire lorsque l’État est compétent pour délivrer les autorisations d’urbanisme. Le nouvel article L. 152-6-10 du code de l’urbanisme précise que dans ce cas, certaines dérogations ne peuvent être accordées qu’avec l’accord du maire de la commune d’implantation du projet.
Sont ainsi visées les dérogations mentionnées aux articles L. 152-4 (reconstruction de bâtiments détruits, d’immeubles protégés, accessibilité aux personnes handicapées), L. 152-5 (isolation des constructions existantes, ombrières sur aires de stationnement), L. 152-5-1 (végétalisation des toitures et façades), L. 151-5-2 (constructions faisant preuve d’exemplarité environnementale), L. 152-6 (dérogations aux règles de gabarit, densité, retrait et aires de stationnement en faveur du logement), L. 152-6-1 (aires de stationnement au profit des vélos), L. 152-6-2 (gabarit et stationnement dans les friches), L. 152-6-5 (changement de destination), L. 152-6-6 (proportion de logements de taille minimale), L. 152-6-7 (logements dans les ZAE), L. 152-6-8 (logements à usage des étudiants), L. 152-6-9 (changement de destination des bâtiments agricoles et forestiers). Il appartient donc au maire d’accorder ou de refuser de telles dérogations.
NB : sont exclues du pouvoir d’opposition du maire, les dérogations mentionnées aux articles L. 152-3 (adaptations mineures), L. 152-6-3 (mixité sociale) et L. 152-6-4 (périmètre des grandes opérations d’urbanisme) du code de l’urbanisme.
Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement